Kündigung infolge Eigenbedarfs

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann mittels Kündigung infolge Eigenbedarfs aufgelöst werden.

Es bestehen folgende Varianten:

1. ordentliche Kündigung

  • Einhaltung der vertraglichen resp. gesetzlichen Kündigungsfristen (mindestens 3 Monate bei Wohnräumen; mindestens 6 Monate bei Geschäftsräumen) und -termine (können im Mietvertrag frei vereinbart werden)
  • Begründung der Kündigung lautet auf „Eigenbedarf“
    • es muss kein Eigenbedarf im engeren Sinne (Vermieter braucht das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte) sein
    • Begründung muss wahr und plausibel sein
    • Beispiel: Der Vermieter will die Wohnung dem Freund seiner Tochter vermieten

2. ausserordentliche Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a

  • wird die Mietsache veräussert (durch Kauf, Tausch, Schenkung, Erbteilung etc.) gehen die laufenden Mietverhältnisse im Zeitpunkt des Eigentumsüberganges (bei Grundstücken mit Tagebucheintrag im Grundbuch; bei beweglichen Sachen mit Besitzesübertragung) auf den Erwerber über
  • bei Wohn- und Geschäftsräumen kann der Erwerber das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist (3 Monate bei Wohnräumen, 6 Monate bei Geschäftsräumen) auf den nächsten gesetzlichen Termin (Ortsgebrauch oder Ende einer dreimonatigen Mietdauer) kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht
    • Ortsgebrauch im Bezirk Zürich: Ende März und Ende September
    • um dringenden Eigenbedarf geltend zu machen, muss der Vermieter ersthafte und nachvollziehbare Gründe darlegen können, weshalb er das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte braucht.
    • der Eigenbedarf muss konkret und aktuell sein
    • der Eigenbedarf darf nicht nur hypothetisch sein
    • will der Vermieter das Objekt einer Drittperson (z.B. einer durch ihn beherrschten GmbH) zur Verfügung stellen, handelt es sich nicht um Eigenbedarf im engeren Sinne; der Vermieter kann in diesem Fall keine Kündigung nach OR 261 Abs. 2 lit. a aussprechen, sondern nur ordentlich kündigen
    • ACHTUNG: Kündigt der Erwerber das Mietverhältnis früher, als dies der Mietvertrag vorsieht, wird er dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig!

3. Kündigung während laufendem Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahren oder während einer Sperrfrist

  • Liegt ein dringender Eigenbedarf vor, kann der Vermieter während eines laufenden Schlichtungs- resp. Gerichtsverfahrens eine Kündigung aussprechen.
    • OR 271a Abs. 3 lit. a i.V.m. 271a Abs. 2 lit. d
    • Der Eigenbedarf muss dringend sein, d.h. dem Vermieter ist nicht zuzumuten, lange auf die Freigabe des Mietobjektes zu warten.
    • Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen.
    • Beispiele: Antritt einer neuen Arbeitsstelle, Rückkehr aus dem Ausland, wirtschaftliche Gründe, Zusammenzug im Rahmen einer Partnerschaft
  • Ebenso kann eine Kündigung während einer Sperrfrist ausgesprochen werden, wenn ein dringender Eigenbedarf vorliegt.
    • OR 271a Abs. 3 lit. a i.V.m. 271a Abs. 2 lit. e